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  城阳区地处胶东半岛,地理位置优越,交通系统便捷,工业实力雄厚,旅游资源丰富,一系列得天独厚的条件使其在青岛乃至整个胶东半岛的范围内形成明显的区位优势。近年来,伴随城市化进程不断加快的步伐,其更高级别的城市功能——居住,房地产业逐步走向成熟,成为全区国民经济支柱产业。自2009年起,房地产行业作为城阳分局第一大税收支柱产业,其税收走势一定程度上也左右了全区税收收入形势。因此,探寻行业发展趋势,弥补行业发展劣势,挖掘行业发展优势,成为当下保持税收平稳发展的着力点。本文拟通过分析近年来行业的税收发展,探寻未来税收发展之路。

  作为青岛市“三城联动”规划的北岸新区,城阳区将在2012年-2030年间,全面升级城市功能,强化交通枢纽地位,合力完善配套建设,着重改善居住条件,制订“全域统筹、三城联动、轴带展开、生态间隔、组团发展”的城市空间发展战略,打造“两心三轴、两区一带、六组团”的总体空间布局结构,确立生态宜居新城的城市功能新定位。

  近年来,城阳分局房地产业税收收入不断增长,特别是以万科、龙湖置业等为代表的房地产业大亨,既拉动了经济的良性增长,也对城阳分局税收收入贡献有加。

  2009年至2013年,城阳区纯市场化的商品房住宅销量逐步攀升,销售套数由9842套增长至16888套,年均增长14.5%,销售面积由153.74万平方米增长至205.98万平方米,年均增长6.02%.2014年,受经济下行压力影响以及同期“峰值”影响,城阳区共销售新建商品房17493套,同比减少9.41%,成交面积171.11万平方米,同比减少16.93%,分别占全市销售比重的15.6%和14.8%,位列黄岛区之后,居全市第二,成交金额125.25亿元,低于黄岛、市北、李沧三区。

  从销售均价来看,房屋销售形势虽然不容乐观,但纯市场化的商品房住宅均价却始终坚挺,由4653元/㎡上升至7301元/㎡,年均增幅9.43%.2015年1-8月份,全区新建商品房均价7186元/㎡,同比下跌4.04%.其中,纯市场化商业住宅均价7299元/㎡,同比下跌3.29%,房价略有下降但相对保持稳定。

  从城阳区土地购置情况来看,土地成交规模自2012年起逐渐缩窄,但土地平均出让价格却持续增高,由45万元/亩增长至135万元/亩,年均增长24.6%.从购房人群地域分布来看,本市居民约占70.67%,市外居民约占29.33%.以2014年新建商品房住宅销售情况为例,将购买人群按户籍地划分为青岛市、省内市外、国内省外、国外,四类人群购房数量占全区购房比例如下:。

  2009年以来,城阳分局按照“楼房一体化”的工作思路,不断加强组织收入的各项措施,推进房地产行业管理的全面化、科学化、精细化。5年来,城阳区房地产行业相关纳税人户数由235户增加至439户,相关税收由5.64亿元增长至20.98亿元,年均增长30.05%.各项税收特点如下:。

  由上图可见,自2010年起,城阳分局房地产业税收高速增长,2013年税收达到近年来最大值,行业各项收入22.03亿元,同比增长49.97%,均增长39.1%.受经济下行以及全国房地产市场形势的影响,城阳区新建商品房及二手房销售量自2013年连续减少,影响2014年行业税收21.16年,同比减少1.05亿元,降幅4.7%.2、税收占比居高不下,潜在风险难以避免。

  纵观近年来房地产业税收收入及税收占比情况,行业税收跃居分局首位,成为第一大支柱产业,加之与房地产行业高度相关的建筑业,二者税收占比始终在分局各项收入总额的40%以上,2013年甚至接近60%.因此,房地产行业税收与地税各项收入走势基本趋同,房地产行业的动荡势必影响整个税收的调整方向。同时,由于房地产行业的特殊性也决定了其在长远发展中是不可持续的,地税收入对房地产行业依赖度较高,潜在风险难以避免。

  3、各月税收起伏较大,总体呈阶段性波动。从不同年度各月份税收收入来看,虽然房地产行业税收收入在各月间有较大差异,但在总体上呈现出阶段性波动的特点。大多数房地产企业在业绩驱使下,往往在临近年中或年末推出以价促销活动,经济成果转化至税收具有一定的延时,则行业税收收入的峰谷一般会出现在6月份、10月份和12月份。

  1、房地产行业供需结构失衡,去库化压力较大。根据2014年城阳区供销套型面积结构,中小户型供远大于需,销供比为50.5%.截至目前,城阳区新建商品房库存32571套,库存面积400.5万平方米,同比分别增长26.38%和20.23%.其中,库存住宅20029套,同比增长31.8%;库存面积233.08万平方米,同比增长28.62%.以今年上半年月销售速度计算,新建商品房住宅预计销售周期为16个月。存量房的积累,一方面,给销售期房企的资金周转带来压力;另一方面,也增加了部分有新开盘意向企业的顾虑。

  2、购房者持续观望,刚性需求释放不足。根据房地产交易中心数据显示,近年来支撑房地产行业发展的绝大部分是刚性需求,而投资性需求相对回落。假设定义90㎡以下住宅为刚性需求,以城阳区上半年住宅平均价格6950元/㎡计算,新建普通住宅每套价格约在80万元左右,这无疑对刚需购房者产生相对压力。

  3、品牌房企带动行业,房地产市场走向分化。2013年,伴随着青岛城阳碧桂园房地产开发有限公司的成立,万科、卓越、龙湖等全国10家房地产大鳄齐聚城阳。近年来,品牌房企销售业绩明显高于行业平均水平,带动城阳区整个房地产行业的发展。规模较小的房地产企业往往因为拿地成本较高、资金链较弱、销售情况不佳等因素,在竞争压力下退出市场。

  1、房地产行业涉及环节众多,税收监管不全面。一个房地产项目从拿地到竣工需要经过取得土地、设计施工等诸多环节,同时涉及国土局、规划局、国税、地税等多个政府部门。由于监管部门分散、缺乏统一的信息传输渠道,导致税务部门对企业资金流动情况掌握程度较低、信息失真度较高,对于企业相关涉税事项难以及时掌握。

  2、二手房交易环节自由,监控力度有限。目前,二手房市场较为自由化,首先,交易双方均为自然人,缺乏财务记录;其次,二手房买卖的交易价格均可通过双方协议约定,为了减少税款的缴纳,双方通常签订“黑白合同”,从而达到少缴税的目的。由于税务机关人员及实际工作能力的限制,每一笔交易的成交税务机关难以掌握其真实性,而目前的控制价格也仅起相对指导作用。因此,二手房申报价格往往不能真实反映实际成交价格。

  3、专业人才缺失,行业避税难以发现。由于房地产交易数额巨大,税额相对较高,企业在利益驱使下往往借助中介机构、会计师事务所进行税务筹划,通过各种方式达到少缴税款的目的。随着税务部门监管力度的加强,近年来,偷、漏、避税的手段也逐渐趋于隐蔽和灵活。会计专业人才的缺失,使部分具有较高隐蔽性的避税手段难以被发现,一定程度上造成税款流失。

  房地产行业的“黄金牛市”已经过去,放眼2015年乃至未来更长时间,政府利好政策的叠加效应将显现,市场整体向好但增速将趋缓。针对房地产行业目前面对的问题,提出以下管理建议:(一)市场层面。

  1、积极落实住房消费政策,增强地方政策灵活性。经了解,近几年,我区常住人口平均每年增加8000余人,同时每年约有4500余对新人登记结婚,刚性需求及改善性需求人群,是我区商品房销售的主要消费群体。因此,地方政府应因地制宜,调整地方政策,提高房地产销售的活跃度。一是适当调整公积金贷款政策,增强实用性。二是鼓励金融机构发放“商贷+公积金”的组合贷款,刺激市场刚性需求的释放。以政府主导为中坚力量,提高开发商及金融机构对组合贷款的接纳度,提高贷款审批的工作效率,缓解购房者资金压力。

  2、统筹规划全区用地结构,科学合理分配土地供应。房地产赖以生存和发展的资源便是土地。近年来,伴随城镇化的快速发展,土地供应量逐年缩减,因此政府在稳定土地供应的同时,要防止后期土地供应不足。一方面,根据各街道环境特点,合理推地。城阳区街道的“六组合”结构,决定了房地产行业的投资建设方向,而商住平衡的多层次组合结构也是保持地方经济持续稳定发展的基础。因此,政府在初始环节应加强监管,统筹规划,合理调配各类建设用地的使用,避免地方经济“一条腿走路”。另一方面,房地产开发企业取得土地使用权后,政府应加强监管、及时督促,确保计划项目顺利开展,提高土地使用率,降低土地闲置率。

  3、加强居民区周边配套设施建设,打造城市宜居品牌。城阳区东依崂山西麓,西邻胶州湾,南傍白沙河。“生态宜居”是支撑房地产行业持续发展的重要品牌,加之全方位的居住配套建设,则是吸引刚需及改善性需求住房人群“北上”的点睛之笔。一是加强基础设施建设。加大对公路、铁路、轨道交通的投资力度,扩大公交网络的覆盖面积,完善对新建商品住宅水、电、暖、气的供应,形成多位一体的居住体系;二是加强公共服务设施配套。刚需及改善性需求是城阳区商品房销售的主要支撑点,剔除价格因素,文化教育、公共休闲、医疗等公共服务设施的配套则会对其选择产生一定的吸引力,也是提高房地产企业销量的关键点。

  1、以市场动向为方向,追踪全区经济走势。经济决定税收,关注全区经济运行形势将对全区税收收入起到良好的导向作用。首先,关注税收政策相关变化。通过网络、报刊等途径及时了解与行业相关联的税收最新政策,通过分析研究对未来税收形势提早研判,掌握税收主动性;其次,加强与财政、统计部门的信息交流,了解全区房地产行业结构规划、房屋批准预售及土地购置等相关指标,初步掌握全区房地产行业税收方向。

  2、以开发项目为起点,强化税收基础管理。一是坚持项目管理。以开发企业为单位,建立项目管理台账,从企业征地环节开始对房地产项目进行监管,形成自始至终的完整数据链,为信息比对提供相对真实、有效、准确的可比信息。二是加强房企项目票据管理力度。进一步规范房地产开发企业的票据使用,通过税法宣传逐步强化纳税人依法纳税的意识,以规范的发票取代收据,同时加大对票据违法的处罚力度,提高税法震慑力,有效减少企业为避税而隐匿收入的行为。

  3、以税种管理为切入点,加强行业税收管理水平。一是做好企业纳税申报的管理。以营业税管理为基础,严格落实《山东省地税局土地增值税“三控一促”管理办法》的相关规定,提高土地增值税和企业所得税的预征率,做到“三税同步”。同时,通过企业申报的销售收入,完善纳税申报、计税依据以及发票征收的统一;二是不断优化土地增值税清算工作。在系统内部形成市局到基层局之间的自上而下、纵横贯通的土地增值税清算系统,及时总结、推广实践中的经验,探讨工作过程中的问题,逐步推进清算工作的系统化、规范化,推动房地产市场的平稳、健康发展。

  4、以信息共享为目的,积极拓宽治税渠道。一是加强政府部门联合治税力度,完善综合治税的工作格局。拓宽房地产行业纳税信息采集渠道,加强与房管局、国土资源局等政府部门的沟通配合,有效整合第三方信息,形成“政府主导、社会参与、部门配合、依法治税”的综合治税体系。二是创新工作思路,以信息化为依托,建立“城阳区房产交易动态地图”,确保信息真实有效的前提下,实时采集房产交易信息,后台进行汇总、反馈,全面呈现全区楼盘在建、新建、销售情况,为税收工作的开展提供有力的基本支撑。

  5、以税务监管为保障,全面推进依法纳税。房地产行业税收的发展,离不开税务监管的重要作用。因此,税务机关要切实做好项目后期疑点分析和数据比对,堵漏增收。一是完善二手房交易制度。针对二手房买卖活动自由、成交价格灵活、交易双方均为个人的特点,税务机关要积极规范房屋买卖的纳税申报制度,为房屋后期交易活动提供依据;二是加强欠税清理力度。取得政府各部门的支持,形成联合清税小组,以预警信息为指导,对全区各房地产项目进行清理检查,尤其加大对外来企业、临时性房地产开发项目的检查力度,全面清理欠税,对长欠不清企业适时采取税收保全和强制措施;三是加大税务处罚力度。对房地产企业隐匿收入、虚增成本、超列费用等税收违法行为加大打击力度,确保各项税费应收尽收。

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